إذا كانت الدفعة الأولى الخاصة بك على منزل أقل من 20 في المائة من القيمة المقدرة أو سعر البيع ، فيجب عليك الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص ، المعروف باسم PMI ، من المقرض الخاص بك. سيمكنك هذا من الحصول على رهن عقاري بدفعة أولى أقل لأن المقرض الخاص بك محمي الآن من أي تقصير في سداد القرض.
تختلف رسوم مؤشر مديري المشتريات اعتمادًا على حجم الدفعة الأولى والقرض ، لكنها تصل عادةً إلى حوالي نصف واحد بالمائة من القرض ، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري في أمريكا. أقساط التأمين على الرهن العقاري ليست معفاة من الضرائب.
مثال
لنفترض أنك قمت بتخفيض 10 بالمائة أو 10000 دولار على منزل بقيمة 100000 دولار. يضاعف المقرض القرض بنسبة 90 في المائة ، أو 90 ألف دولار ، بنسبة 005 في المائة. والنتيجة هي مؤشر مديري المشتريات سنوي بقيمة 450 دولارًا ، مقسمًا إلى دفعات شهرية قدرها 37.50 دولارًا.
يحتاج معظم مشتري المساكن إلى مؤشر مديري المشتريات لأن 20 في المائة من سعر بيع المنزل يمثل الكثير من المال ؛ على سبيل المثال ، هذا هو 20000 دولار على منزل بقيمة 100000 دولار. يجب على مشتري المساكن الحفاظ على أقساط مؤشر مديري المشتريات حتى يتجاوزوا عتبة خُمس رأس المال ، وهي عملية يمكن أن تستغرق سنوات في قروض الرهن العقاري طويلة الأجل.
نصيحة
تتبع مدفوعاتك على أصل القرض العقاري. عندما تصل إلى 80 في المائة من حقوق الملكية ، أخبر المُقرض أن الوقت قد حان لإيقاف أقساط مؤشر مديري المشتريات. قانون جديد يدخل حيز التنفيذ في صيف 1999 سيطلب من المقرضين إخبار المشتري عند إغلاق عدد السنوات والأشهر التي سيستغرقونها لدفع 20 في المائة من رأس المال لإلغاء PMI.
ملحوظة: يسمح القانون للمقرضين بالاستمرار في مطالبة مؤشر مديري المشتريات وصولاً إلى نسبة 50 في المائة من حقوق الملكية لمن يطلق عليهم المقترضين ذوي المخاطر العالية. تقليديا ، تشمل تلك القروض التي تعتبر أكثر خطورة على قروض التوثيق المخفضة ، والتي يقدم فيها العملاء أدلة أقل على الدخل وغيرها من المعلومات أثناء عملية الموافقة. كما تندرج قروض الأشخاص الذين لديهم تاريخ ائتماني متقطع ومعدلات أعلى للدين إلى الدخل ضمن هذه الفئة. بالإضافة إلى ذلك ، تتطلب بعض قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية سداد PMI طوال فترة القرض.
طرق لتجنب PMI
في سوق اليوم ، هناك بعض الطرق الجديدة لتجنب التأمين على الرهن العقاري حتى عندما لا يكون لديك دفعة أولى قياسية تبلغ 20 بالمائة.
دفع المزيد من الفائدة: سوف يتنازل بعض المقرضين عن شرط تأمين الرهن العقاري إذا قبل المشتري سعر فائدة أعلى على قرض الرهن العقاري. تتراوح نسبة الزيادات بشكل عام من 0.75 في المائة إلى 1 في المائة ، اعتمادًا على الدفعة المقدمة. الميزة هي أن فائدة الرهن العقاري معفاة من الضرائب.
استخدام قرض "80-10-10": يتضمن هذا البرنامج قرضين و 10 بالمائة دفعة أولى. يتم تمويل القرض بنسبة 90 في المائة برهن أول يساوي 80 في المائة من سعر البيع ، ورهن عقاري ثان للنسبة المتبقية البالغة 10 في المائة من سعر البيع. الرهن العقاري الثاني له معدل فائدة أعلى ولكن نظرًا لأنه ينطبق على 10 في المائة فقط من إجمالي القرض ، فإن الدفعات الشهرية على الرهون العقارية لا تزال أقل من سداد رهن عقاري واحد مع تأمين الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، مرة أخرى ، هناك ميزة الفائدة على الرهن العقاري كونها معفاة من الضرائب.
مثال: إذا قارنا شراء منزل بقيمة 100،000 دولار أمريكي بموجب خطة "80-10-10" مع رهن عقاري ثابت قياسي بما في ذلك مؤشر مديري المشتريات ، نجد أن الأول أرخص بـ 17.45 دولارًا أمريكيًا كل شهر.
وإليك كيف يعمل. بموجب خطة "80-10-10" ، فإن الدفعة الأولى البالغة 10 بالمائة لمنزل 100000 دولار هي 10000 دولار. الرهن العقاري الأول هو 80 ألف دولار بنسبة 7.50 في المائة ، والذي يأتي بدفعة شهرية قدرها 559 دولارًا. الرهن العقاري الثاني بقيمة 10،000 دولار له معدل فائدة 9.50 في المائة ، مما يجعل دفعة شهرية تبلغ 84 دولارًا. إجمالي الدفعات الشهرية للقرضين: 643 دولارًا.
مع دفعة أولى قدرها 10000 دولار ، فإن رهنًا واحدًا بقيمة 90 ألف دولار بنسبة 7.50 في المائة له دفعة شهرية قدرها 629 دولارًا ، بالإضافة إلى مؤشر مديري المشتريات بقيمة 31.45 دولارًا ، مما يجعل السداد الإجمالي 660.45 دولارًا.
ZZZZZZ